Le risque de loyers impayés : comment s’en protéger ?

Lors de la mise en location d’un bien, il convient de vérifier un certain nombre de points et de déterminer le type de garantie qu’il est nécessaire de mettre en place afin d’éviter de se retrouver dans une situation délicate. Si vous souhaitez louer un appartement à Évian en toute sérénité, voici les précautions à prendre.

Les points à vérifier dans le dossier du locataire

Le point fondamental est de s’assurer que le candidat locataire est solvable et que sa situation personnelle lui permettra de payer le loyer normalement. La règle généralement admise est la suivante : le loyer ne doit pas dépasser 33 % des revenus mensuels du locataire.

La vérification d'un certain nombre de documents que fournira le locataire permettra de s’assurer de la solvabilité de celui-ci et du respect de la règle évoquée plus haut.

Cependant, le nombre et le type de documents qu’un bailleur peut demander à un candidat locataire pour un logement sont strictement encadrés par la loi :

  • Une pièce d’identité ;
  • Les trois dernières quittances de loyer ;
  • Des justificatifs de revenus et de statuts :

                - Les deux derniers bulletins de salaire et le contrat de travail pour un salarié ;
                - Les deux derniers bilans et le dernier avis d’imposition pour un indépendant ;
                - La carte étudiante pour les étudiants ;
                - Un justificatif de pension pour les retraités.

Si le locataire dispose d’un garant, les mêmes documents peuvent être exigés de celui-ci.

À noter que dans tous les cas, il est préférable d’inclure une clause résolutoire dans le bail qui permet de résilier celui-ci unilatéralement en cas de manquement quelconque du locataire.

Les différentes garanties envisageables

1. La garantie de loyers impayés (GLI)

La GLI est une assurance qui permet aux bailleurs de se protéger contre les impayés de loyer en prenant en charge celui-ci jusqu’à la régularisation par le locataire pendant une période indiquée dans le contrat. Les frais d’éventuelles actions en justice sont généralement couverts.

Les éventuelles dégradations du bien et du mobilier peuvent également être prises en charge par la GLI ainsi que le départ prématuré du locataire.

Le coût de cette assurance est de l’ordre de 2,5 à 4 % du montant du loyer.

2. La garantie Visale

La garantie Visale est proposée par Action Logement et offre une garantie de loyer à certains profils éligibles :

  • Les jeunes entre 18 et 30 ans, quelle que soit leur situation ;
  • Les salariés d’une entreprise du secteur privé ou agricole de plus de 30 ans sous certaines conditions ;
  • Les personnes éligibles au bail mobilité ;
  • Les ménages logés par un organisme d’intermédiation locative.

La garantie Visale prend en charge les loyers impayés et le coût des dégradations éventuelles. Charge au locataire de rembourser directement Action Logement sous peine de voir son bail rompu.

Le loyer charges comprises ne doit pas excéder 1 500 € à Paris et 1 300 € ailleurs.

En 2021, la Garantie Visale a été étendue à tous les salariés gagnant moins de 1500 € nets par mois, quels que soient leur âge et leurs conditions de travail.

3. Les garants et les cautions

Le locataire peut disposer d’un garant qui se portera caution. Il y a deux types de garants :

  • Le garant personne physique ;
  • Le garant personne morale.

Le garant personne morale est un service de caution locative fourni par une entreprise et facturé mensuellement entre 3 et 4% du loyer.

De même, il y a deux types de cautions :

  • La caution simple : le bailleur devra en premier tenter de récupérer les loyers impayés auprès du locataire puis en cas d’échec total ou partiel, il pourra faire jouer la caution ;
  • La caution solidaire : le bailleur pourra se retourner simultanément contre le locataire et la caution.

La gestion locative

Afin d’être tranquille, vous pouvez opter pour la gestion locative. En passant par nos services, vous n’aurez à vous préoccuper de rien en cas de soucis car nous ferons toutes les démarches nécessaires à votre place.

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Nous nous chargerons également de toutes les étapes allant de la recherche du locataire au suivi complet du dossier de location. De plus, nous vous proposerons des garanties adaptées à vos besoins.